Der Verkehrswert, auch bekannt als Marktwert, ist der Preis, der unter normalen Umständen bei einem Immobilienverkauf erzielt werden könnte. Doch welche Faktoren fließen in diese Zahl ein, und wie können Sie als Eigentümer oder Kaufinteressent den Verkehrswert einer Immobilie verstehen oder sogar beeinflussen?
Der Verkehrswert einer Immobilie, oft auch als Marktwert bezeichnet, definiert den Preis, der zu einem bestimmten Zeitpunkt auf dem offenen Markt bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Dieser Wert wird von einer Vielzahl an Faktoren beeinflusst und soll den wahrscheinlichsten Verkaufspreis widerspiegeln, der unter gewöhnlichen Bedingungen und bei einer adäquaten Verkaufszeit zustande käme. Der Verkehrswert ist rechtlich im deutschen Baugesetzbuch (BauGB) unter § 194 verankert und bildet die Basis für Kaufentscheidungen, Bewertungen für Kreditgeber oder auch steuerliche Zwecke.
Für die Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie existieren verschiedene Bewertungsmethoden, die je nach Art und Nutzung des Objekts Anwendung finden. Zu den gängigen Methoden zählen das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Beim Vergleichswertverfahren werden vorrangig Preise von ähnlichen, kürzlich verkauften Objekten herangezogen. Das Ertragswertverfahren hingegen wird vor allem bei vermieteten Immobilien angewendet; hierbei steht das erzielbare Einkommen aus der Vermietung, den Mieten und Pachten im Fokus. Das Sachwertverfahren, welches insbesondere bei eigengenutzten Immobilien zum Einsatz kommt, berechnet den Wert anhand der Herstellungskosten des Gebäudes und des Bodenwertes, wobei Alters- und Zustandsabschläge vorgenommen werden.
Die Bewertungsfaktoren, die den Verkehrswert einer Immobilie beeinflussen, sind vielschichtig und müssen bei einer detaillierten Bewertung sorgfältig betrachtet werden. Zu den zentralen Elementen zählt die Lage der Immobilie, welche sowohl die Makrolage – die Region oder Stadt und deren wirtschaftliche Stärke – als auch die Mikrolage – das spezifische Umfeld und die Nachbarschaft – einschließt. Hier spielen Aspekte wie Infrastruktur, Verkehrsanbindung und soziale Faktoren eine wesentliche Rolle. Der bauliche Zustand und die Beschaffenheit des Objekts inklusive Alter, Bausubstanz, eventuelle Modernisierungen und Instandhaltungsmaßnahmen sind ebenso entscheidend für die Wertermittlung. Der Standard und die Qualität der Ausstattung, die Wohnfläche und das Raumangebot beeinflussen den Komfort und die Attraktivität der Immobilie. Bei Grundstücken gewinnen die Größe, der Zuschnitt, die Bebaubarkeit und mögliche Baulasten oder Einschränkungen an Gewicht. Nicht zuletzt haben die derzeitigen Marktbedingungen und Entwicklungen wie Angebot und Nachfrage, Zinslandschaft sowie die allgemeine Wirtschaftslage einen unmittelbaren Einfluss auf die Bewertung und damit den finalen Verkehrswert einer Immobilie.
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